01自贸区，大消息

就等9月21日下午三点，全省喜迎大消息。

国务院新闻办发布会预告，9月21日，将举行“北京、湖南、安徽自由贸易试验区总体方案及浙江自由贸易试验区扩展区域方案发布会”。

锤定，湖南自贸区，9月21日正式落实。

奋追多年，一朝落定，更高层面的意义，留待高手解读， 从楼市角度谈下对长沙楼市板块的意义——没错，重点要聊自贸大平台下的长沙大东部。

特别说明：湖南自贸区，规划范围主体是长沙的一些片区，外加长沙外的部分地州市（据悉为岳阳和郴州），长沙范围尚未宣布，但主要是大东部。

02三等分长沙，看看大东部

长沙有明确意义上的大河西，以湘江为界，西边全境都是。

但是，没有明确意义上的大东部，尽管2035规划初稿当中显示有“大门户”的提法，但官方语境之内一直没有“大东部”的说法。

从民间角度观察认为，长沙其实不是均衡分布的“湘江两岸”，而是在河东也存在一条“湘江”：万家丽路。

如果以湘江和“万家丽江”为界限，把长沙分成大概三部分，会发现地铁密度、人口总量方面，三部分大致相当。

从而出现中部为“体”，东西“两翼”的格局。

比如，从地铁规划来看，万家丽东侧的地铁里程及密度，基本与河西相当。

人口分布上：

湘江新区有资料显示，到2035年人口大约为400万。

而星沙规划资料显示，核心城区人口预计到2035年为280万人，再加上开福、芙蓉、雨花、天心四区在万家丽路以东的人口，大体也是400万左右。

板块规划上，则更为有趣，发现大东部与大河西，居然长得如此像——

03大东部PK大河西，居然长得这么像

抛开中部不说，大河西与大东部对照来看：

河西有梅溪湖，大东部有松雅湖。河西有洋湖湿地公园，大东部规划有画田苑湿地公园。河西有麓谷高新区，大东部有经开区，都是国家级平台。河西有西环线（部分为3号线地铁延长线）对接湘潭，大东部有长株快线对接株洲。河西融城，规划有融城小镇，大东部也在黄兴区域规划有融城小镇。河西有高铁西站，大东部则有高铁南站。

如果要说两者之间究竟还有一些什么不同，那就是：

河西有岳麓山，大东部没有，河东更平坦，发展无障碍。河西没有机场，而大东部有黄花机场。河西有国家级平台——湘江新区，而大河东没有。

现在，来了，自贸区来了。自贸区就是一个可与湘江新区比肩的国家级大平台。

从9月21日开始，大河东与大河西，具备了几乎相同的发展条件。

再回过头来总结，在新一轮规划当中，长沙规划一个主中心、两个副中心的格局，把黄兴定位为新的副中心，正好是东西平衡发展的格局。

当然，这里头不会绝对的平衡。

比如黄花机场——

04大东部、大未来

在有限的视野范围内，长沙只会有一个机场。

所以，作为对外开放的门户，这个责任只能是大东部来担当。

黄花机场，不可小觑，因为它正在发生微妙的变化，将逐渐从原来单一的机场变得很不相同。

——它会叠加一个高铁站，为渝厦高铁机场站。

——它将通达地铁6号线和10号线。

——它已经通达一条磁浮线（目前全长沙唯一）。

——它将通达长浏快线。

黄花距离主城区老远，完全处于长沙东边边界线位置，再往东去就是浏阳境内。

现在，把这个老远位置叠加那么多交通要件，很显然不只是辐射广阔的长沙西部。栽下梧桐数，引得凤凰来，这是要辐射黄花的四面八方。

以黄花为辐射原点，我觉得对着三个方向是绝对有大益处的。在自贸区的利好之下，这种大益处可能会更快到来。

——第一个方向：那就是本文讲述的重点“长沙城区大东部”。对星沙、榔梨、黄兴等区域的带动作用大。

——第二个方向：浏阳的金阳新区。后续文章我们会分析长沙周边的7大板块，包括九华、金洲、昭山、金阳等板块，其中金阳新区在交通上拥有最大优势，这里到黄花大枢纽，太近了，它应该借助黄花起飞。

——第三个方向：株洲的云龙板块。甚至还有一个突然冒出的“小伙伴”：醴陵！

在最新网传长株潭城市群国土空间规划（2020-2035年）中，株洲醴陵也在往长沙靠拢。如图：

那意味着，长沙的大东部（包括黄花枢纽）未来还要给醴陵的个别新板块散发光和热。